Турецкий рынок недвижимости среди самых привлекательных для состоятельных иностранцев. Ежегодно они становятся владельцами больше 20 тыс. жилых объектов, и в последнее время цифра стремительно растет. Среди прочего, это объясняется инвестиционным потенциалом: достаточно сказать, что в одном лишь Измире в 2017 году средний ценник 1 кв. м был 2,7 тыс. турецких лир (TL), а в 2018 вырос чуть ли не в полтора раза. Даже с поправкой на инфляцию рост достоин называться впечатляющим.
Предусмотренные ограничения действительно можно назвать несущественными. Так, иностранцы могут владеть:
максимум 30 гектарами за пределами военных и охраняемых зон и территорий, зарезервированных государственными органами;
объектами площадью до 10% от площади района, где они расположены;
земельными участками для строительства, если в течение двух лет Министерство окружающей среды и градостроительства уведомлено о созданном там.
При этом для юридических лиц, оформленных согласно законодательству их стран, ограничений меньше.
Насколько недвижимость в Турции популярна среди иностранцев?
В 2017 году Турция вернула туристическое внимание, которое было в начале 2010-х, — за те 12 месяцев страну посетили 32 млн иностранцев. Они стали не только чаще останавливаться в местных отелях, но и приобретать местную недвижимость. За первые полгода 2018 зарубежные покупатели стали собственниками 11 816 объектов жилой недвижимости, что на 18,8% больше чем за аналогичный прошлый период, когда они приобрели 9 595.
По-прежнему наиболее популярен рынок Стамбула, где разошлись 3 999 единиц жилья (для сравнения: 3 482 в первом полугодии 2017, далее в скобках данные за тот же период). На втором месте город и весь ил Анталья — 2 883 (2 091); на третьем ил Бурса — 812 (702); на четвертом ил Ялова — 558 (432), на пятом Трабзон — 540 (424). Столица шестая — 432 (392). Видимо, это объясняется тем, что Анкара удалена от всех морей.
Самыми активными покупателями стали граждане Ирака — им достались 1 987 объектов. Граждане Саудовской Аравии приобрели 1 087, Ирана — 944, России — 815, Афганистана — 719, Кувейта — 606. Среди европейцев турецким рынком недвижимости больше остальных интересуются немцы и англичане, которые купили 542 и 412 квартир или домов соответственно.
Для установления средней стоимости воспользуемся данными за 2017 год: иностранцами было приобретено 22 234 объекта на сумму 4,6 млрд $. Получается около 207 тыс. $. На эту сумму в Турции вполне можно купить недвижимость, достойную называться элитной. Есть множество предложений, которые в разы ниже. Далее уделим внимание этому вопросу.
Сколько стоит жилая недвижимость в Турции?
Для начала воспользуемся сервисом Numbeo, пополняемым информацией пользователями. В начале 2019 он сообщал, что в целом 1 кв. м жилья стоил 3 тыс. турецких лир (TL), если оно не в центральных районах, и 5,7 тыс. TL если в центральных. Тогда 1 тыс. TL оценивалась в районе 190 $, следовательно, было вполне возможно приобрести удаленную от главных улиц квартиру площадью в 50 кв. м за 28,5 тыс. $. В некоторых городах прайсы дешевле, в некоторых — дороже.
Даже самые популярные рынки недвижимости Турции заметно разнятся. Так, в Стамбуле в указанный период в зависимости от нахождения жилья относительно центра его 1 кв. м стоил 4 тыс. TL и 8,4 тыс. TL, а в Анталье, втором по популярности у иностранцев городе, — 2,3 тыс. TL и 3,2 тыс. TL. Бурса еще дешевле, но в отношении удаленных объектов, — 2 тыс. TL и 3,2 тыс. TL. Среди дорогих городов, наряду со Стамбулом, Измир — 3 тыс. TL и 5 тыс. TL. Но и даже это ниже среднего — на статистику сильно повлиял город, расположившийся по берегам Босфора.
Подобные цифры предоставляют и турецкие СМИ. Так, издание Hürriyet сообщало, что в 2017 средняя стоимость 1 кв. м в Стамбуле — 4,7 тыс. TL, там и в целом по стране наблюдается и ожидается быстрый рост. Самым дорогим районом Стамбула стал Бешикташ — 15 172 TL. Это европейская сторона города, на азиатской лидирует Бейкоз — 10 416 TL. Вторым самым дорогим городом страны издание называет Муглу, где средняя цена 1 кв. м — 4,3 тыс. TL. На третьем месте в 2018, вероятно, окажется Измир, а в 2017 местный показатель был 2,7 тыс. TL. Но эксперты заметили, что там темп роста цен самый высокий.
Особенности процесса покупки недвижимости в Турции
Чтобы осуществить это, не требуется вид на жительство, и может хватить 60 безвизовых дней, которые предоставляются россиянам. Но как правило, нужно больше, поскольку, когда подходящий объект найден и заключен предварительный договор, требуется обращаться, во-первых, в Управление земельного кадастра (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü), чтобы оно назначило время передачи права собственности. Во-вторых, в Штаб армии (Türk Silahlı Kuvvetleri Genelkurmay Başkanlığı), чтобы оно убедилось в отсутствии причастности недвижимости к военным объектам. Однако в 2018 году во многих илах, включая Бодрум и Анталью, последнее требование было отменено.
Документы часто рассматриваются более 2 месяцев. Однако все это время необязательно присутствовать в Турции, да и отправить заявки можно дистанционно. Но в назначенный день и покупатель, и продавец должны прийти лично и предоставить Управлению земельного кадастра следующие документы:
титул собственности, по-турецки — Tapu;
паспорт и копию, переведенную на турецкий;
справку о стоимости объекта от администрации соответствующего муниципалитета;
страховой полис, покрывающий землетрясения;
1 фото продавца и 2 фото покупателя.
Если покупатель не понимает по-турецки, его должен сопровождать сертифицированный переводчик.
Юридические стороны можно изучить самостоятельно, включая заблаговременное выяснение того, является ли недвижимость залоговой в Управлении земельного кадастра, и проверку переоформленного Tapu. Однако надежнее пользоваться услугами профессионалов. Агентства по недвижимости в Турции в среднем берут около 3% от стоимости объекта, а суммарные затраты на транзакцию составляют ориентировочно 10%.