Стать владельцем черногорской недвижимости легче, чем многой другой зарубежной, к тому же покупатель получает такой значимый бонус, как ВНЖ. Это определили два закона. С 2009 года в «Законе о праве собственности и других вещных правах» установлено, что иностранцы могут приобретать недвижимость в Черногории так же, как граждане. Но несколько исключений есть, они коснулись:
- сельскохозяйственных земель,
- лесных угодий,
- культурных парков,
- национальных парков,
- стратегических объектов,
- островов и объектов, удаленных от сухопутной границы менее чем на 1 км.
С 2015 года в «Законе об иностранных гражданах» прописано, что все владельцы недвижимости в Черногории имеют право на ВНЖ. По сути, речь о бессрочном разрешении: оно предоставляется на 1 год, но его можно продлевать неограниченное количество раз. Есть несколько дополнительных требований, в частности, на счету в черногорском банке должны быть минимум 3 650 € на самосодержание.
Это один из самых простых способов стать резидентом Черногории, хотя права на натурализацию, что важно, он не дает. Чтобы получить ВНЖ на основании владения недвижимостью, можно купить любую, за исключением непригодной для жилья, — минимальная стоимость в законе не прописана. И так как цены на недвижимость в Черногории низкие, этой перспективой интересуются очень многие, и россияне в первых рядах.
Стоимость жилья в разных районах Черногории
По общеевропейским меркам это недорогой рынок. Так, в середине 2018 года сервис Numbeo сообщал, что в целом по Черногории 1 кв. м квартир, построенных вне пределов городских центров, обходился почти в 1 100 €. Можно говорить, что черногорские цены на недвижимость сопоставимы с российскими, поскольку в нашей стране аналогичный 1 кв. м стоил 950 €. Чтобы рассчитаться, необязательно иметь всю сумму — иностранцу может быть предоставлена ипотека на разные сроки, вплоть до 20 лет, однако ставка в Черногории довольно высокая, 6–8%.
Как и везде, в рассматриваемой балканской стране есть города с более дорогой и более дешевой недвижимостью, но обычно разница невелика. Вот данные о крупнейших в отношении той же площади выделенного выше жилья:
- Подгорица — 1 100 €;
- Будва — 1 450 €;
- Херцег-Нови — 1 100 €;
- Бар — 1 100 €;
- Тиват — 1 200 €;
- Котор — 1 300 €.
На северном побережье Черногории (Котор, Тиват, Будва, Херцег-Нови) недвижимость традиционно дороже, особенно расположенная на первой линии — она, как правило, стоит в 1,5 раза больше среднего показателя. Многие самые дорогие предложения относятся к Будванской Ривьере, там распространены элитные комплексы, где за 1 кв. м требуется больше 10 000 €. И примечательно, что немалая их часть принадлежит россиянам. Вообще, после кризиса 2008 года и резкого уменьшения цен, которые почти восстановились, наши соотечественники стали основными иностранными покупателями черногорской недвижимости.
Дополнительные расходы на приобретение недвижимости в Черногории относительно небольшие. В случае со вторичным рынком главным образом они складываются из налога на передачу имущества, 3% или 9%, если покупка осуществляется специально для сдачи недвижимости в аренду, и комиссии риэлтора, которая колеблется в районе 3–6%. Хотя последняя вычитается из полученного продавцом, но все же речь о расходах покупателя. Гонорары нотариуса и адвоката суммарно обходятся где-то в 0,2%. Если приобретается новостройка, налог на передачу имущества заменяется налогом на добавленную стоимость — 19%.
Особенности оформления и владения недвижимостью в Черногории
Важно убедиться, что продавец имеет право продавать объект. Для этого у него должна быть кадастровая выписка, Modus Aquirendi, и свидетельство о владении — Justus Titulus. После предварительной договоренности покупателя и продавца составляется договор купли-продажи, который подписывается сторонами или их уполномоченными представителями в присутствии нотариуса, причем последний должен иметь полномочия в том муниципалитете, где находится передаваемая недвижимость.
Затем наступает этап оценки стоимости объекта государственными служащими. Этот шаг в первую очередь предназначен выявить, не занижена ли цена с целью уменьшить упомянутый налог на передачу имущества. Если все в порядке, далее идет уплата этого налога покупателем, на что дается 15 дней, в дальнейшем появляются пени. В последующем покупатель рассчитывается с продавцом полностью, договор купли-продажи подтверждается официальной печатью. Покупатель становится собственником после идущей за этим не подлежащей обжалованию регистрации недвижимости в кадастровом органе.
Обычно покупка протекает без неожиданностей — мошенники в сфере недвижимости чаще действуют со сдаваемой в аренду, чем с продаваемой, так как последняя проходит ряд нотариальных и других строгих проверок. Однако надежнее нанимать адвоката, чтобы он, кроме прочего, нашел и изучил:
- выписку из реестра с правилами землепользования;
- разрешение на планирование, выданное застройщику;
- городской план с информацией о зеленых и других зарезервированных зонах;
- квитанции об оплате продавцом налога на имущество и др.
Кстати, данный налог ежегодный, составляет 0,1% от кадастровой стоимости, обычно сумма существенно меньше 1 000 €. Но ставка увеличивается до 3%, если недвижимость была получена по наследству.
Касательно обязательных расходов остается добавить, что за коммунальные услуги, согласно Numbeo, в середине 2018 года на квартиру площадью в 85 кв. м требовалось отдавать чуть больше 100 € в месяц. Следует учесть, что центрального отопления в Черногории не предусмотрено, кто-то использует масляные обогреватели, кто-то кондиционеры в режиме теплового насоса. Касательно необязательных расходов скажем, что многие предпочитают дополнительно ежегодно страховать недвижимость, и в год такая страховка обходится в 1–2 € за «квадрат».