Бельгия — столица Евросоюза, а в столицах цены обычно выше, чем в возглавляемых территориях. Однако цены на недвижимость в Бельгии сравнительно умеренные. Так, по данным сервиса Statista, в сентябре 2020 года средняя стоимость 1 кв. м в главных городах Бельгии в апартаментах площадью в 120 кв. м составляла 3 171 €. Во Франции — почти в 4 раза дороже, в Швеции, Нидерландах, Чехии и даже в России — более чем в 2 раза дороже.
Надо сказать, что и в более простых апартаментах цены в Бельгии были близки к указанной — 3 171 €. Так, агрегатор Numbeo во втором квартале 2021 года сообщал, что 1 кв. м в центральных городских районах этой страны в среднем стоил 3 207 €, в некоторых цена вовсе начиналась от 2 500 €. В нецентральных в среднем — 2 508 €, а минимум — 2 000 €. Тогда последняя сумма составляла порядка 180 тыс. рублей, и надо сказать, во многих крупнейших российских городах продавцы часто просили почти столько за «квадрат».
Исходя из сказанного, становится ясно, почему в Бельгии собственное жилье есть у 72,7% населения, тогда как общий по ЕС показатель — 64,3%. Но в будущем вряд ли число бельгийских владельцев недвижимости сильно увеличится. Несколько лет после Мирового финансового кризиса 2008 года цены на жилье в Бельгии падали, но в 2011 году снова пошли в гору. Так, «Евростат» сообщал, что индекс цен на жилье в государстве-лидере Евросоюза в четвертом квартале 2021 составлял 122,25 пункта. Еще в 2015 он был 100, то есть за пятилетку квартиры и дома в Бельгии, грубо говоря, подорожали на одну пятую.
Кроме постоянного роста цен, от покупки недвижимости в Бельгии многих удерживает то, что называется трансакционными издержками. Покупателю нередко приходится наряду с суммой стоимости объекта отдавать четверть от нее или даже больше. Так, основная ставка регистрационного сбора не менее 10%. Но если недвижимости сдана менее 2 лет назад, вместо этого налога берется НДС — 21%. Также существенных средств требуют нотариальные сборы, что в среднем составляют 1,5%, но могут достигать и 4%. Агенты недвижимости в Бельгии обычно берут 3–5% от цены объекта.
Правда, риелторам платит обычно покупатель, но на деле это вкладывается в стоимость. Также стоит помнить, что отнюдь не бесплатны и подчас необходимы услуги страхования, оценки, не говоря уже об ипотечных расходах. Кстати, Numbeo во втором квартале 2021 сообщал, что средняя ипотечная ставка в Бельгии — 1,74%, если речь о 20-летнем кредите. Так что планируя бюджет покупки недвижимости в Бельгии, лучше 20–25% отвести на дополнительные расходы.
Некоторые юридические особенности
В Бельгии нет ограничений на покупку жилой недвижимости иностранцами, но и привилегий вроде видов на жительство им такое приобретение не дает.
В Бельгии предложение о покупке недвижимости делается в официальной форме, равно как принимается или отклоняется. Но необязательно в письменной, может быть отправлено по электронной почте или даже по СМС. Торг обычно уместен в пределах 5–15% от объявленной продавцом цены.
Если предложение принято продавцом, то менять обговоренные условия стороны уже не могут без наступления юридической и финансовой ответственности. На рынке недвижимости Бельгии важно делать и принимать предложения взвешенно.
В дополнение к нотариально заверенному договору купли-продажи заключается частный договор — «acte authentique» по-французски или «authentieke» по-нидерландски. В нем прописываются условия, от которых зависит действительность сделки купли-продажи. - - -
Обычно предполагается взнос депозита в размере 10%.
И депозит, и оставшаяся сумма переходят продавцу после подписания обеими сторонами нотариально удостоверяемой сделки. Тогда же покупатель получает ключи. Но чтобы стать полноценным владельцем недвижимости, он в течение 4 месяцев должен уплатить - государству регистрационный сбор.
В среднем переход недвижимости из рук в руки в Бельгии длится 62 дня. Сравнительно долго, а объясняется это обилием юридических тонкостей. Там стороны почти всегда привлекают к сделке специалистов. Риелторы обязываются получать лицензию специального института — IPI/BIV.