Нидерланды — небольшая густонаселенная страна: в ней на 1 кв. км приходятся больше 400 человек. Поэтому на местном рынке недвижимости царит высокая конкуренция, всевозможные объекты пользуются большим спросом. При этом иностранцы имеют на него свободный доступ. Это относится как к резидентам, так и к нерезидентам. И хотя покупка такого имущества не является основанием для получения вида на жительство и гражданства, она может упростить иммиграцию. Кроме того, недвижимость способна приносить хороший доход при правильном планировании и использовании.
Мировой экономический кризис коснулся и этой страны: цены на недвижимость упали более чем на 20%, однако к концу 2016 года во многих городах, в том числе в Амстердаме, Утрехте, Роттердаме, они достигли и даже превысили докризисный уровень. В среднем по стране, согласно сайту Numbeo.com, в апреле 2017 года 1 кв. м продавался за 2 350 € и 3 450 € в зависимости от расположения объекта относительно городского центра. Больше всего нужно потратить, чтобы стать собственником квартиры, дома или другого помещения/здания в Амстердаме: там средние показатели 3 450 € в отдаленных районах и 5 550 € в центральных. Из крупнейших городов самыми низкими ценами отличается Роттердам — 1 800 € и 2 800 € соответственно. Итоговая сумма может выйти относительно небольшой, но только потому, что в Нидерландах квартиры часто имеют площадь меньше 30 кв. м.
Соответственно, цены на аренду тоже достаточно высокие даже по европейским меркам: в среднем по стране 1 месяц проживания в 1-комнатной квартире стоит 620 € и 850 € в зависимости от ее расположения. Плюс арендатор обычно сам оплачивает коммунальные услуги, которые вполне могут превысить 100 €. Необходимо учитывать, что самые бюджетные варианты, стоимостью 600–1000 €, пользуются огромным спросом, и найти их может быть непросто. К тому же этот сектор делится на частный и управляемый специальными корпорациями. Многие наиболее доступные объекты относятся ко второй группе, куда доступ открыт только лицам, соответствующим ряду строгих финансовых и социальных требований и планирующим снимать жилье в течение продолжительного периода. При этом кандидаты долго могут ждать своей очереди.
О процессе покупки недвижимости в Нидерландах
Как и везде в мире, здесь есть разные способы поиска подходящего объекта, и зачастую покупатели прибегают к интернету. Можно сразу обратиться в агентство недвижимости, причем высока вероятность, что там найдется специалист, хорошо владеющий английским языком. К тому же такая помощь может уберечь от некоторых подводных камней. Так, в Нидерландах есть жилье, находящееся под контролем специальных управлений, без разрешения которых даже владельцы имущества не имеют права его занимать.
Кто платит агенту, зависит от условий сделки, а составляет эта плата обычно 1–2% от общей стоимости сделки плюс НДС в размере 21% от стоимости услуги. Также к дополнительным расходам относятся:
Налог на передачу имущества (нид. overdrachtsbelasting) — 2%. Уплачивается обязательно, в пользу государства.
Составление нотариусом предварительного договора (нид. koopovereenkomst) — около 0,3% плюс НДС.
Составление нотариусом договора передачи имущества (нид. akte van levering) — около 0,3% плюс НДС.
Оценка помещения/здания (taxierapport) — около 0,2% плюс НДС.
Таким образом, дополнительные расходы вполне могут превысить 5%. Инвесторам следует учесть это в сроке окупаемости недвижимости, прибавив инфляцию, которая обычно находится в пределах 2–3%.
Когда подходящий вариант недвижимости найден, покупатель делает продавцу предложение, и здесь важно знать одну тонкость: каким бы образом оно ни было сделано, устно или письменно, важно добавить оговорку «в зависимости от наличия средств» на соответствующем языке. Так, если переговоры идут на английском, то нужно сказать или написать: «Subject to raising the finance». Просто иначе покупатель говорит о твердом намерении и о наличии в данный момент необходимой суммы, а если после этого он отменяет предложение, то может быть оштрафован на сумму в 10% от стоимости недвижимости, о которой шла речь.
Предварительный договор — это веское подтверждение серьезности решений покупателя и продавца заключить сделку относительно определенного объекта именно друг с другом. При этом в течение 3 суток, или 72 часов после заключения предварительного договора покупатель имеет право передумать без риска быть оштрафованным. Если его намерение твердое, он обычно уплачивает задаток в 10%. Далее покупатель и продавец заключают окончательный договор передачи имущества, и нотариус передает документы в орган кадастрового учета. Весь процесс отнимает несколько недель, зачастую длится больше 2 месяцев.
Добавим, что владелец нидерландской недвижимости ежегодно платит соответствующий налог, определяемый рыночной стоимостью объекта. Этот налог сильно зависит от территории, где находится недвижимость, но как правило, речь о ставке в 0,1% и 0,3%. Что касается ипотечной ставки, она в районе 3%. Такой кредит доступен иностранцам, но обычно требуется иметь вид на жительство, получать доход существенно выше среднего и прожить в Нидерландах больше 5 лет.