Россияне среди самых активных международных покупателей на итальянском рынке недвижимости. Процитируем авторитетный в этой стране портал Gate-Away.com: «Ежемесячно у нас бывают покупатели из 150 стран, особенно немцы, американцы, англичане, французы, голландцы, шведы, бельгийцы, швейцарцы и русские». А отечественный портал Prian.ru сообщает, что Италия входит в топ-5 любимых направлений русских, решивших приобрети жилье за границей.
Чтобы это сделать на Апеннинском полуострове и связанных с ним одной властью островах, по сути, единственный вопрос, который нужно решить, — финансовый. Причем иностранным покупателям, если только они не резиденты Италии, приходится отдавать несколько больше, чем местным. Ценники для тех и других действуют одни, просто налоговые ставки разные. Но все же решается этот вопрос по европейским меркам в Италии несложно. Сервис Numbeo во втором квартале 2019 сообщал, что минимальная цена 1 кв. м квартиры в этой стране — 1 200 €. Такую можно найти, конечно, не везде, на побережье почти исключено, но в целом — вполне вероятно.
Итак, быть гражданином и резидентом необязательно. Даже однократной шенгенской визы сроком на 30 дней, C1, достаточно, чтобы сделать основное, с учетом, что начать подбирать объекты можно удаленно. На оформление нужно больше 30 дней, зачастую в 2 раза, однако вместо покупателя может действовать доверенное лицо. Кроме того, Италия среди тех стран, которые охотно выдают многократные визы С2 даже впервые въезжающим в Шенгенскую зону. Эти визы позволяют накапливать за несколько раз 90 дней пребывания в течение 180-дневного коридора. Когда иностранец становится владельцем недвижимости в Италии, такая виза выдается ему по определению, но не ВНЖ. Чтобы беспрерывно находиться и получить национальную визу, требуется больше оснований. Но порой немногим больше: можно просто доказать финансовое благополучие, наличие средств (где-то сотня тысяч евро в год) на более чем безбедное существование в этой стране.
Привлекать или не привлекать агента по недвижимости — в Италии каждый выбирает сам. Услуги риелтора, лицензированного национальной федерацией, FIAIP, обеспечивают покупателя комфортом, при этом обходятся довольно дорого — ориентировочно в 3–5% от рыночной стоимости объекта. Нотариальные сборы, а участие этого специалиста обязательно, составляют примерно 1%. Также изначальная сумма, то есть цена объекта недвижимости, значительно и неизбежно увеличивается за счет налогов, особенно НДС и Imposta di Registro — Гербового сбора. НДС актуален при приобретении недвижимости на первичном рынке. Ставка для нерезидентов Италии, кем обычно являются российские покупатели, 10%. Гербовый сбор в таком случае тоже есть, но всего несколько сотен евро. Он доминирует, а НДС отменяется, на вторичном рынке и равняется 9%, при этом расчет нужно вести от кадастровой стоимости, что часто ниже рыночной. Резиденты платят меньше: 2% Гербовый сбор и 4% НДС, но только приобретая первую недвижимость.
Обычно в объявлениях стоимость объекта больше, чем та, за которую он уходит. Торговаться принято в письменном виде. Когда стороны пришли к согласию, на следующем этапе может быть сразу подписан договор купли-продажи — Contratto notarile di compravendita. Однако распространено и подписание предварительного договора — Сompromesso. Так обычно делается, если процесс планируется долгим. Например, продавец хочет избежать уплаты налога на прирост капитала, для чего ему нужно владеть недвижимостью как минимум 5 лет. При этом он вправе начать продавать свою собственность и раньше. Если есть предварительный договор, покупатель вносит задаток, где-то 5–10%. Эта сумма теряется, если он срывает сделку, но если продавец — возвращается в двойном размере.
Стоимость недвижимости в Италии — есть предложения о 1€…
Удивительно, но встречаются даже такие, однако не стоит обнадеживаться — подобные предложения ведут на аукцион, где стоимость обычно приближается к нормальной рыночной. Но даже если цена остается невообразимо низкой, скорее всего, контракт содержит нетипичные условия. Например, обязывает покупателя провести ремонт дома на определенную, вполне закономерную сумму. Но все же бывает, что несмотря ни на какие дополнения и подводные камни, покупка очень выгодна. Обычно оригинально продающиеся объекты расположены в уединенных селах Италии. В этом отношении прославилась коммуна Самбука-ди-Сицилия. Там был аукцион со стартовой ценой 1€, все же превратившейся в десятки тысяч.
А вот приведенные в начале данные Numbeo, что 1 кв. м квартиры в Италии стоил минимум 1 200 €, сложно подвергать сомнению. Средней стоимостью 1 кв. м сервис в указанный период называл 2 100 €, если недвижимость имела нецентральное расположение, и 3 500 €, если центральное. Данные крупнейшего в стране портала недвижимости Immobiliare.it, насчитывающего более 1,2 млн объявлении от 19 тыс. агентств и множества отдельных продавцов, в целом вторили. Кроме того, там можно было узнать статистику по регионам. Самым дорогим в феврале 2019 оказался Валле-д'Аоста, граничащий со Швейцарией, со средней ценой в 3 100 € за кв. м. Самым дешевым — Молизе, 1 200 € за кв. м. И примечательно, что регион имеет выход к морю, там расположен знаменитый курорт Термоли. Так что это не тот случай, когда наличие побережья сильно сказывается на цене.
Даже иностранцы-нерезиденты могут претендовать в Италии на получение ипотеки. Кредиты иностранцам значительно пополняют местный рынок, составляя на нем 6%, согласно одной из статей Ilmiogiornale.net, созданной на основании исследований Facile.it. В течение периода с 30 января 2016 по 30 июня 2017 в Италии выдано 3 500 ипотек негражданам. При этом только четверть пришлась на тех, у кого нет паспорта какой-либо страны ЕС. В среднем зарубежные покупатели занимают у банков 109,8 тыс. € и оплачивают так 68%, то есть сами сразу платят только за треть объекта. Благодаря этому заодно можно представить стоимость итальянской недвижимости. Приведены даже конкретные данные о русских покупателях. Они берут меньше средней суммы, 88 тыс. €, и покрывают 66%. Добавим, что в основном иностранцев интересуют север и центр Италии: 72% выданных им ипотек касаются всего 5 регионов. Безусловный лидер — Ломбардия с 29,7%. Отрыв от Эмилии-Романьи, что на втором месте, огромен, у той 12,3%. На третьей позиции Венеция — 11%, далее шли Лацио, 10%, и Пьемонт — 9,1%.